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方先生咨詢：我叫方江成，與方明屬父子關(guān)系。2008年，我向隔壁村里承包了一塊土地，然后在那塊土地上建起了一個(gè)養(yǎng)雞場(chǎng)，并造了一幢二層樓的樓房，該樓房有16個(gè)房間，還配有衛(wèi)生間、廚房和一個(gè)大倉庫、一個(gè)小倉庫。期間的生意一直不錯(cuò)，銷路也很好。誰知到了2012年年底，生意越來越難做了，想來想去都覺得形勢(shì)這么不好，如再這樣下去就要傾家蕩產(chǎn)，于是與老婆商量后就決定停止養(yǎng)雞，然后將上述房屋出租給別人使用。也就在當(dāng)時(shí)，我因欠了這個(gè)村劉才才的5萬元現(xiàn)金，所以他經(jīng)常追著催討這筆5萬元借款。當(dāng)時(shí)我因資金緊張，便同意用養(yǎng)雞場(chǎng)的房屋作抵押，讓他放心，并答應(yīng)保證在年底前還清這筆借款，利息按1分付給他。過完春節(jié)，我就外出打工去了，養(yǎng)雞場(chǎng)及房屋的房租由我兒子方明去收取。同年12月，我兒子私下與劉才才達(dá)成協(xié)議，替我還清了劉才才的5萬元欠款及利息，然后于2013年12月30日，將養(yǎng)雞場(chǎng)的房屋轉(zhuǎn)讓給了劉火炳，并辦理了一切轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2014年1月2日，我外出打工回家。第二天去養(yǎng)雞場(chǎng)的樓房里拿衣服，結(jié)果房屋的主人告訴我，這房子已賣給了他，東西被我兒子全部搬走了。面對(duì)房子易主的事實(shí)，兒子擅自處分我的財(cái)產(chǎn)，并與第三人達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的事，我該怎么辦？
記者徐愛梅帶著方先生的問題走訪了浙江千島湖律師事務(wù)所，并向該所的張承進(jìn)律師進(jìn)行了咨詢，張律師答復(fù)說：這個(gè)案例涉及的主要法律問題，一是方江成的兒子方明與劉才才簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？二是劉才才是否構(gòu)成善意取得？根據(jù)物權(quán)法和其他相關(guān)法律的規(guī)定，方江成如在承包的集體土地上建造的房屋經(jīng)過審批且已經(jīng)取得土地證的話，才取得該房屋的物權(quán)，并可以轉(zhuǎn)讓給符合條件的同村村民。兒子背著父親辦理房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但如果該房屋登記在父親的名下，受讓方劉才才應(yīng)該負(fù)有注意的義務(wù)，只有符合表見代理的情況下，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議才不被推翻，根據(jù)現(xiàn)有介紹很難判斷是否構(gòu)成表見代理。如果兒子背著父親辦理房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，現(xiàn)在已經(jīng)辦理完成該房屋的物權(quán)變更登記手續(xù)，且轉(zhuǎn)讓的價(jià)格合理，在這種情況下，劉才才取得該房屋才符合善意取得。
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