汾口鎮(zhèn)的鄭先生來電咨詢：鄭文友和鄭成是父子關(guān)系。1993年，鄭文友向村里承包土地建了養(yǎng)雞場，并造了二層樓房6間、平房4間。2000年3月，鄭文友將上述房屋出租。同年，鄭文友因欠村里的7萬元借款一時(shí)沒還，村里向鄭文友催討未果，只有上訴到法院。后來在法院的調(diào)解下，鄭文友同意用養(yǎng)雞場的房屋作抵押，年底前還清借款。2001年春節(jié)后，鄭文友外出打工，養(yǎng)雞場房屋的房租由其兒子鄭成收取。同年11月，鄭成與村里達(dá)成協(xié)議，替父還清了7萬元欠款，并于2003年5月將養(yǎng)雞場的房屋轉(zhuǎn)給了他人。
2003年底，鄭文友回村。面對房子易主的事實(shí)，父子兩人各執(zhí)一詞、互不相讓。鄭文友認(rèn)為，房屋系自己建造，鄭成與村之間的協(xié)議不能構(gòu)成其取得房屋的依據(jù)。并說鄭成擅自處分他人財(cái)產(chǎn)，與第三人的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。鄭成則認(rèn)為，他一直與鄭文友共同生活，因家庭經(jīng)營所需建造養(yǎng)雞場及其上的房屋，房屋應(yīng)為家庭共同所有。此外，鄭文友委托他收取租金、管理房屋，2003年回來后也未對其處置債務(wù)事宜表示任何異議。因此，他既代父歸還欠款，又是房屋的共有權(quán)人，有權(quán)處分房屋。請問兒子做出這樣的處分權(quán)應(yīng)該嗎？
針對鄭文友提出的問題，記者徐愛梅走訪了浙江澤道律師事務(wù)所的章獻(xiàn)彪，章律師針對上述情況進(jìn)行了答復(fù)：
根據(jù)鄭先生來電所稱事實(shí)，首先要確定訴爭房屋的權(quán)屬。如果養(yǎng)雞場和房屋是由鄭文友一人承包和修建的，則該養(yǎng)雞場和房屋應(yīng)屬鄭文友所有；如果養(yǎng)雞場和房屋是以家庭財(cái)產(chǎn)出資承包和修建的，則養(yǎng)雞場和房屋應(yīng)屬于家庭共有。如果房屋屬于鄭文友所有，則鄭成的轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成無權(quán)處分，按照《合同法》第51條的規(guī)定，在獲得鄭文友追認(rèn)前，該行為原則上應(yīng)當(dāng)無效；如果房屋屬于家庭共有，則鄭成的轉(zhuǎn)讓屬于擅自處分共有物的行為，按照《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，非經(jīng)全體共有人同意，該處分無效。至于2001年11月鄭成替父還債的行為只能構(gòu)成第三人清償，而不能改變訟爭房屋的權(quán)屬，因此不能成為鄭成處分該房屋的依據(jù)。當(dāng)然，按照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，如果受讓人在取得房屋時(shí)是善意的，則可以成立善意取得，由受讓人獲得房屋所有權(quán)。但從鄭先生介紹的事實(shí)來看，本案的受讓人還尚不符合善意的標(biāo)準(zhǔn)，因此鄭成轉(zhuǎn)讓房屋的行為的合法性是有爭議的。
此外，還應(yīng)當(dāng)注意的是，按照《土地管理法》的規(guī)定，鄭文友在建造養(yǎng)雞場的同時(shí)又修建了多間樓房和平房的行為涉嫌改變土地用途。如果按照程序訴爭房屋被認(rèn)定違法，則當(dāng)事人不僅不能獲得所有權(quán)，而且還應(yīng)限期拆除。
由于上述事實(shí)和法律分析尚需鄭先生提供相關(guān)各類文書依據(jù)予以核對和論證，才能作出準(zhǔn)確的分析，律師建議鄭先生可攜帶詳細(xì)資料向法律專業(yè)人士咨詢。
千島湖新聞網(wǎng) 編輯：葉青 方耀
